صبح ساحل نوشت: نکته قابل توجه در آمارهای مسکن بانک مرکزی این است که از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون، به تدریج سهم واحدهای نوسازی و با عمر کمتر از ۵ سال در معاملات بازار از محدوده ۶۰ درصد کاهش پیدا کرده است و در تیر ماه امسال به کمترین میزان تاریخی رسیده است. انقباض در تولید مسکن و کاهش ابعاد ساخت‌وساز شهری اصلیترین عاملی است که به کاهش عرضه واحدهای نوساز در بازار منجر شده و همزمان کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان نیز، کاهش معاملات این واحدها را تشدید کرده است. در شرایط فعلی و بر اساس آمارهای بانک مرکزی، به دنبال کاهش سهم نوسازها در معاملات بازار مسکن تهران، سهم واحدهای با عمر بالای ۱۰ سال افزایش پیدا کرده و در این میان بیشترین تقاضا به واحدهای با عمر بالای ۲۰ سال اختصاص داشته است. بازار مسکن بندرعباس نیز از این قاعده مسثنی نبوده است و قیمت هر متر مربع مسکن در این شهر، به حدود ۴۵ میلیون تومان رسیده است. به‌طوری که برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز خریدار بایستی حداقل بودجه سه میلیارد تومانی در اختیار داشته باشد. این در حالی است که برخی از محله‌های بندرعباس، واحدهای مسکونی با عمر بنای بالای ۲۰ سال متری ۱۹ میلیون تومان قیمت می‌خورد و در مقابل، در محله‌های لاکچری‌نشین، واحدهای مسکونی با متری ۱۲۰ میلیون تومان نیز در بین آگهی‌های ملک، به چشم می‌خورد.
محاسبه قیمت دلاری مسکن
اگر ۸۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان را بر حسب دلار ۴۹ هزار و ۳۳۰ تومانی که دلار صرافی ملی است و اخیرا در محاسبات قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران مبنای محاسبه قرار گرفته است را بر عدد مذکور تقسیم کنیم؛ قیمت دلاری مسکن در تهران برابر متری هزار و ۷۷۰ دلار به دست می‌آید. اما می‌دانیم که سازندگان مسکن امکان دسترسی به این قیمت دلار را ندارند و منطقی‌تر این است که قیمت دلار را ۶۰ هزار و ۳۰۰ تومان و برابر نرخ آزاد دلار مبنا قرار دهیم. در این حالت قیمت دلاری مسکن تهران برابر هزار و ۴۵۰ دلار خواهد شد. نکته قابل تامل در اینجا این است متوسط قیمت مسکن در تهران طی سال‌های اخیر از متری هزار دلار که سال‌ها در این عدد ثبات داشت؛ فاصله گرفته است و سالانه حدود صد دلار به آن افزوده می‌شود.
بهای تمام شده ساخت مسکن
به طور مثال سازنده‌ای یک قطعه زمین با متوسط قیمت ۱۲۰ میلیون تومان برای هر متر مربع را خریداری کرده است و قصد دارد یک ساختمان چهار طبقه در آن بسازد. اگر ۱۲۰ میلیون تومان را بر چهار طبقه تقسیم کنیم. سهم آپارتمان از زمین برای هر طبقه ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع خواهد شد. معمولا ۳۵ درصد از متراژ آپارتمان هم صرف ساخت راه‌پله و آسانسور و ... می‌شود و لذا بایستی به ۳۰ میلیون تومان ۳۵ درصد اضافه کنیم. که در این صورت به قیمت ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسیم. ازآنجایی که معمولا هر آپارتمان حدود دو سال برای ساخت زمان لازم دارد و اگر سود ۳۰ درصد را برای خواب سرمایه در نظر بگیریم و دو ۳۰ درصد را در عدد ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ضرب کنیم. ۲۷ میلیون تومان سود خواب سرمایه بنا خواهد شد که اگر آن را به ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اضافه کنیم؛ به عدد ۶۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای قیمت تمام شده زمین می‌رسیم.حال به سراغ محاسبه ساخت مسکن برویم؛ با متریال معمولی هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران ۱۷ میلیون تومان هزینه دارد و اگر هزینه دو سال خواب پول را برای آن محاسبه کنیم به عدد ۲۸ میلیون تومان می‌رسیم. اگر این عدد را با قیمت زمین جمع بزنیم؛ به قیمت ۹۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسیم. اگر این عدد را بر متوسط دلاری قیمت مسکن تقسیم کنیم به عدد ۶۵ هزار و ۸۶۰ تومان می‌رسیم. از این محاسبات نتیجه می‌گیریم که قیمت ساخت مسکن تقریبا با متوسط نرخ دلاری آن برابر است و لذا قیمت مسکن گران نیست. با این تفاسیر تا پایان سال، قیمت دلار خود را به محدوده ۶۵ هزار و ۸۰۰ تومان خواهد رساند.
آیا خرید ملک توجیه اقتصادی دارد؟
بر طبق محاسبات فوق قیمت فعلی مسکن با نرخ دلار فعلی گران نیست و اگر مبنای محاسبه را هزار و ۴۵۰ دلار در هر متر مربع در نظر بگیریم به این معناست که نرخ واقعی دلار ۶۵ هزار و ۸۰۰ تومان است و خوب می‌دانیم که بازارهای موازی همیشه عقب ماندگی خود را نسبت به یکدیگر جبران خواهند کرد. لازم به ذکر است که بازار مسکن عموما با کاهش قیمت‌های سنگین مواجه نمی‌شود و بیشتر استراحت زمانی شامل حال این بازار می‌شود. بر همین اساس خرید ملک برای مصرف‌کننده واقعی در شرایط فعلی معقول و مقرون به صرفه است و حتی می‌توان گفت از ابتدای امسال تاکنون مسکن در کف‌های قیمت خود قرار دارد. اما به دید سرمایه‌گذاری، به هیچ عنوان بازار مسکن توصیه نمی‌شود. چراکه مسکن بازاری است با نقدشوندگی پایین و عملا خریدار قدرت خرید پایینی دارد. گذشته از این موضوع، مسکن جای چندان زیادی برای رشد قیمت ندارد و به بیان دیگر، هر سال دامنه نوسان مسکن محدود و محدودتر می‌شود. بر همین اساس این بازار تنها به دید مصرف شخصی مناسب است و سرمایه‌گذاران این بازار در دراز مدت بازدهی کمتری نسبت به سایر بازارها کسب خواهند کرد.
قیمت مسکن در محله‌های مختلف بندرعباس
بررسی آگهی‌های فروش مسکن حاکی از آن است که برای خرید مسکن نوساز در بندرعباس حداقل باید بودجه‌ای معادل سه میلیارد تومان در نظر داشت. قیمت مسکن در بندرعباس براساس محله، سال ساخت و امکانات آن تنوع بسیار زیادی دارد. به طور مثال، قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در بلوار ساحلی با ویوی دریا و فول امکانات نظیر سالن سینما و لابی مجلل، متری ۱۲۰ میلیون تومان قیمت می‌خورد. اما در محله‌هایی نظیر کوی خلیج فارس، میدان ۹ دی، بلوار امام حسین قیمت هر متر مربع مسکن حدود ۴۵ میلیون تومان است.
این درحالی است که قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در زیبا شهر ۲۵ میلیون تومان بوده و چنانچه قصد خرید خانه‌ای با سال ساخت بالا را در این محله داشته باشید؛ حداقل متری ۱۹ میلیون تومان برای خریدار، هزینه دربر دارد. به طور کلی می‌توان گفت؛ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در بندرعباس ۴۵ میلیون تومان برآورد می‌شود.
قیمت مسکن نوساز در بندرعباس
آزادشهر ۷۰ متری:۳ میلیارد تومان
الهیه۷۵ متری:۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان
سید کامل ۹۰ متری:۳ میلیارد ۵۰۰ میلون تومان
بلوار تابدار۹۰ متری:۴میلیارد و ۵۰۰ میلون تومان
پیامبر اعظم۱۰۵ متری:۳ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان
گلشهر۱۰۶ متری:۵ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان
معلم۱۱۰ متری:۶ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان
خلیج فارس ۱۴۸ متری:۷ میلیارد تومان
شقایق۱۶۰ متری:۷ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان
بلوار ساحلی۲۶۵ متری:۳۲ میلیارد تومان
عدالت۲۷۰ متری:۱۷ میلیارد تومان
شلمچه۳۲۰ متری:۲۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان
قیمت مسکن ارزان در بندرعباس
46
نظر شما