راهکار قانونی برای گرفتن شارژ ماهانه واحدی که سهم خود را نمی‌دهد

امید سلیمی بنی: فراوان مشاهده می شود در برخی مجتمع های مسکونی، یک یا چند نفر از مالکان یا مستاجرانی که به هر دلیلی حاضر به پرداخت هزینه های مشترک ساختمان نیستند، برای مدیران مجتمع، دردسر درست می کنند و احیانا کارشان به اختلاف می کشد. در این صورت، سئوال اصلی که شکل می گیرد این است که چطور با همسایه مجتمع آپارتمانی که پول شارژ و هزینه تعمیرات و سهم مصرف انرژی را نمی دهد رفتار قانونی کنیم؟

اولا باید در نظر داشت درباره این مسایل، قانون سفت و سختی به نام قانون تملک آپارتمان وجود دارد که حدود ۶۰ سال پیش به تصویب رسیده و در سالهای اخیر، آیین نامه اجرایی این قانون هم به تصویب رسیده و دارای ضوابط نسبتا شفافی است و مانند همه قوانین معتبر دیگر، قابل اجراست. هر چند توصیه ای که همیشه می شود این است که حتی المقدور با زبان شیرین و گفتار آرام و نرم، مشکلات بین همسایه ها، اعم از هیات مدیره یا همسایه ای که به هر دلیلی هزینه شارژ را نمی پردازد در جریان باشد ولی در صورتی که هیچ چاره ای نماند، استناد به قانون و رفتن سراغ مواد قانونی، انتخابی از سر ناچاری است.

بر اساس ماده ۴ و تبصره های آن و ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی این قانون هزینه ای که به صورت ادواری مانند ماهانه از مالکان واحدها اخذ می شود و معمولا به آن هزینه شارژ می گویند باید خرج هزینه‌های مشترک ساختمان از جمله دستمزد و حقوق و مزایای سرایدار، قبوض آب، برق و گاز بخشهای مشترک یا همان مشاعات ساختمان از قبیل روشنایی راه پله ها، حیاط، آسانسور و مانند آن شود. از همین محل است که هزینه‌ تعمیرات بخشهای مورد نیاز مانند پشت بام و نگهداری تجهیزات مشترک مجتمع مسکونی تامین میشود و همچنین مخارج نگهداری از فضای سبز در محوطه‌ عمومی مجتمع، باغبانی، نظافت و نظایر آن تامین می شود. پس مشخص است نپرداختن این هزینه از سوی یک یا چند تن از مالکان، ضرر زدن به همه مالکان مجتمع است و مثلا یکی از مالکان نمی تواند با استناد به این که واحد من در طبقه همکف است و از آسانسور استفاده نمی کنم یا ایزوگام سقف نهایی به من مربوط نیست، از پرداخت آن شانه خالی کند.

نکته اینجاست که بنا به توافق و تمایل اکثریت مجمع عمومی مالکان مجتمع، می توان مبلغ و ترتیب پرداخت شارژ را مشخص کرد. مثلا می توان توافق کرد شش ماهه یا ماهانه یا حتی به صورت هفتگی، یا موردی، هزینه به فلان مبلغ پرداخت شود. یا یک یا چند تن از همسایه ها، مثلا همسایه هایی که طبقه فوقانی مجتمع را در اختیار دارند، هزینه ایزوگام جدید بام را بپردازند و به عنوان طلبکار، از پرداخت شارژ ماهانه به مدت مشخصی، معاف شوند.

نکته اینجاست که اگر طبق توافقی که اکثریت مالکان در جلسه مجمع عمومی مالکان مجتمع آپارتمانی می گیرند، همه موظف به پرداخت مبلغ معینی شوند و یکی از مالکان بر خلاف مصوبات مجمع عمومی مالکان، از پرداخت هزینه امتناع کند، چگونه باید با او رفتار قانونی کرد؟

«ماده ۱۰ مکرر» قانون یاد شده می گوید اگر یکی از مالکان از پرداخت هزینه تعیین شده امتناع کرد، هیات مدیره مجتمع باید با ارسال اظهارنامه قانونی به او با ذکر جزییات بدهی گوشزد کند که هر چه زودتر هزینه مشخص شده را بپردازد و چنانچه مالک مزبور باز هم نسبت به پرداخت سهم هزینه خود امتناع کرد، تنها راه باقیمانده، وصول این مطالبات از طریق قانونی است.

نکته مهم اینجاست که طبق ماده مزبور، می توان بدون دادخواست بردن به دادگاه، از طریق واحد اجراییات اداره ثبت اسناد محلی که آپارتمان در آن قرار گرفته است، اقدام به صدور صورتحساب و وصول مطالبات کرد. قانون می گوید طبق اظهارنامه ای که به مالکی که هزینه ها را نمی پردازد، داده شده، هیات مدیره مجتمع می تواند از اداره ثبت اسناد محل درخواست صدور اجراییه کند. در این صورت، درخواست صدور اجراییه ای که از طرف هیات مدیره شده است، در حکم اسناد لازم الاجرا است و اجرای آن، با صدور اجراییه و پس از آن با توقیف اموال از جمله حسابهای بانکی فرد بدهکار و در نهایت توقیف اموال غیرمنقول مانند سند ملکی فرد بدهکار امکان دارد.

بیشتر بخوانید:

دانستنی های حقوقی درباره نامزدی و برهم زدن آن

قیمت آپارتمانهای نقلی در تهران

از طرف دیگر، هیات مدیره می تواند تصویب کند خدمات عمومی مجتمع را به فردی که هزینه نمی پردازد، داده نشود و در صورتی که ندادن خدمات عمومی مجتمع به بدهکار ممکن نباشد، چاره دیگر، شکایت بردن به مرجع قضایی است. در شرایط این چنینی، مرجع قضایی رسیدگی کننده به این شکایتها، با توجه به مبلغ شارژ تعیین شده در دادخواست، مشخص می شود. تا سقف ۲۰ میلیون تومان، باید شورای حل اختلاف محل رسیدگی به این شکایت را انجام دهد و بالاتر از آن، دادگاه حقوقی ملزم به تشکیل پرونده است. نکته اینجاست که چنین دعواهایی طبق قانون باید به صورت خارج از نوبت و بدون رعایت قوانین شکلی آیین دادرسی مدنی که مستلزم زمان طولانی بررسی پرونده و مراحل مختلف آن است، رسیدگی شود.

در نهایت، شورای حل اختلاف یا دادگاه پس از شنیدن دفاعیات فرد بدهکار به صورت حضوری یا در صورت عدم حضور او به صورت غیابی رای صادر می کند و بر اساس رای مرجع رسیدگی کننده بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی که مالک مزبور به امتناع از تسلیم سهم هزینه تعیین شده باقی است، می توان او را از دریافت امکانات عمومی مجتمع ممنوع کرد و همچنین مرجع رسیدگی کننده می تواند علاوه بر پرداخت هزینه ها تا برابر مبلغ بدهی آن فرد را جریمه کند. همچنین هزینه های رسیدگی به دعوا، وصول وجه بدهی و وصل مجدد خدمات عمومی واحد مزبور بر عهده بدهکار است.

۴۷۲۳۱