به طور کلی مستغلات در اقتصاد کشور به عنوان یک دارایی اطمینان‌بخش با بازگشت سرمایه متعادل مطرح است که حتی گاه‌‌گداری این بازده از نرخ تورم هم پیشی می‌گیرد.
فردی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند این اطمینان را دارد که دارایی او نسبت به نوسانات سایر بازارهای سرمایه‌ای ریسک پایین‌تری دارد و با رشدی پیوسته حداقل هم‌پای تورم همراه خواهد بود. این اطمینان در بخش املاک و مستغلات تا حدی است که سیستم بانکی هم به جای قبول ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر به سرمایه‌گذاری در بازار مستغلات روی آورده است.
بنابراین آنچه مالکان به صورت لفظی از ضرروزیان حاصل اجاره دادن ملک خود نسبت به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها عنوان می‌کنند بیشتر صورت لفظی دارد و از لحاظ اقتصادی در دراز‌مدت بی‌معناست. جدا از این موضوع مستغلات در ایران با مقوله‌ای مثل پولشویی هم روبه‌رو است که جاذبه‌ای خاص به بازار می‌دهد.
درست است که مسکن در مقوله اجاره سود بازگشت سرمایه عجیب‌و‌غریب ندارد و برخی از هزینه‌های معاملاتی سرمایه مثل دردسرهای بلند کردن مستاجر بیش از سود بانکی است اما بازگشت سرمایه آن اطمینان‌بخش است، این در حالی است که ممکن است سود بانکی در مقطعی برای سرمایه‌گذار مناسب باشد اما با توجه به شرایط بی‌ثبات اقتصادی در کشور ممکن است تورم از نرخ سود بانکی پیشی بگیرد و ارزش سرمایه را از بین ببرد؛ همین اتفاقی که در چند ماه اخیر برای سپرده‌های بانکی اتفاق افتاده است. به همین دلیل هم در سال‌های گذشته افرادی که صاحب مسکن بودند و ریسک‌پذیر نبودند به سوی بازار اجاره روی آورده‌اند. البته این موضوع به معنای افزایش عرضه در بخش اجاره بازار مسکن نیست.
طبق آخرین آمارها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 بعد از شتابان شدن نرخ تورم و به دلیل نبود بخش برنامه‌ریزی در وزارت راه‌وشهرسازی و امکان تعامل فکری با دستگاه‌های دولتی نسبت اجاره‌نشینی رو به افزایش است. این نسبت در سه گروه کم‌درآمدها، طبقات متوسط و پردرآمدها تقسیم می‌شود. عمده افزایش نسبت اجاره‌نشینی در طبقات کم‌درآمد بوده است که به سمت محیط‌های اسکان غیررسمی روی می‌آورند و اجاره‌نشین می‌شوند.
در طبقات پردرآمد نیز این نسبت در حال رشد است اما فزاینده نیست. بخش دیگر و البته مهم نیز همان طبقات متوسط هستند که در کلانشهرها اجاره‌نشین هستند و نسبت اجاره‌نشینی آنها نیز رو به گسترش است. این بخش اگرچه در پیرامون مادرشهرها مسکنی برای خود دست‌و‌پا کرده‌اند اما به دلیل افزایش هزینه‌های حمل‌و‌نقل و نبود زیر‌ساخت‌های شهری در شهرهای جدید ترجیح می‌دهند در مادرشهر اجاره‌نشین باشند.
لذا با رشد اجاره نشینی و کمبود عرضه طبیعی است که نرخ اجاره از بهای مسکن سبقت می گیرد.
*کارشناس برنامه‌ریزی شهری و مسکن
3939
نظر شما