علی پاکزاد: در سال گذشته بحث افزایش وام خرید مسکن تا سقف 25 میلیون تومان مطرح شد که با واکنش وزیر راه و شهرسازی همراه شد، نیکزاد در اسفند ماه گذشته عنوان کرده بود افزایش سقف وام مسکن به افزایش قیمت مسکن منجر می شود و تاکید کرده بود که دولت توانسته است از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند.
در نهایت خبرگزاری فارس امروز خبر داد کارگروه مسکن با لغو قطعی مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش تسهیلات خرید مسکن به 25 میلیون تومان، سقف 20 میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن در سال 91 را ابلاغ کرد.
اما سئوال اینجاست که آیا واقعا عدم افزایش سقف وامهای مسکن می تواند به مهار قیمت مسکن در کشور منجر شود؟
در بازار مسکن ایران یک اصل وجود دارد، نوسان قیمت همیشه از پایتخت آغاز مشود، یعنی زمانی که دولت بتواند قیمت مسکن را در تهران مهار کند می تواند از ثبات قیمت در تمامی نقاط شهری کشور مطمئن باشد.
متوسط قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران بنابر گزارش های مرکز آمار ایران در پایان تابستان سال 90 به رقمی معادل دو میلیون و 80 هزار تومان رسیده (رقمی که در مقایسه با تابستان سال 89 معادل 19.5 درصد رشد پیدا کرده است)، یعنی به عبارت ساده تر وام 20 میلیون تومانی براساس آمار مرکز آمار ایران معادل 10 متر مربع فضای مسکونی در شهر تهران ارزش پیدا می کند و این در حالی است که بر مبنای گزارش مرکز آمار ایران وام 18 میلیونی در سال 85 در شهر تهران ارزشی معادل 22 متر مربع فضای مسکونی را فراهم می ساخت، کاهش 56 درصدی توان خرید وام مسکن طی 5 سال اتفاق افتاده است.
البته توان خرید وام های 20 میلیون تومانی و حتی 25 میلیون تومانی در کلان شهرهای کشور در حال حاضر و با فاصله 6 ماهه از گزارش مرکز آمار به زیر 9 متر مربع رسیده و با در نظر گرفتن این نکته که متوسط متراژ ساخت و ساز در کشور در حدود 120 متر مربع برای هر واحد مسکونی است، وام های 20 میلیون تومانی در عمل تها می توانند پوشش دهنده 7 تا 8 درصد کل قیمت یک واحد مسکونی باشد. طنز ماجرا این است که در قراردادهای بانکی وام 20 میلیونی تنها به واحدهایی تعلق می گیرد که وام پرداختی زیر 80 درصد قیمت کل شش دنگ آنها باشد، یعنی اگر بانک ها بخواهند در شهرهای بزرگ وام مسکونی معادل شرط 80 درصد بهای واحدها را تامین کنند باید سقف وام های خرید را تا 5 برابر افزایش دهند.
| قدرت خرید وام مسکن | |||||||||
| سال | 1382 | 1383 | 1384 | 1385 | 1386 | 1387 | 1388 | 1389 | تابستان 90 |
| متوسط اجاره ماهانه واحد 100 متری (هزار تومان) | 280 | 274 | 342 | 423 | 587 | 713 | 779 | 1047 | 1100 |
| متوسط قیمت یک واحد 100 متری (میلیون تومان) | 60 | 58 | 65 | 83 | 151 | 187 | 161 | 184 | 208 |
| قدرت خرید وام مسکن 18 میلیون تومان(85 تا 89)/ 20 میلیون تومان در سال 90 | 21.7 | 11.9 | 9.6 | 11.2 | 9.8 | 9.6 | |||
| منبع: مرکز آمار ایران | |||||||||
رونق بازار در شهرهای کوچک
بنابراین باید گفت افزایش 5 میلیون تومانی و رسیدن این سقف به 25 میلیون تومان هم نمی تواند در سطوح قیمتی شهرهای بزرگ تاثیر داشته باشد و شاید تنها در شهرهای کوچک به رونق بازار بینجامد، یعنی شهرهایی که ساکنانش مانند کلان شهرها با معضل مسکن مواجه نیستند و رونق ساخت وساز هم به طور حتم به افزایش فعالیت های اقتصادی در این مناطق منجر می شود و نه دلالی که در شهرهای بزرگ شاهد آن هستیم.
نکته قابل تامل دیگر آنکه اگر وزیر راه و شهرسازی به دنبال اصلاح بازار مسکن و رفع مشکل مردم است، باید تمهیداتی داشته باشد که در شهرهای کلان تناسبی بین توان خرید اقشار کم درآمد و قیمت مسکن ایجاد شود که یکی از این راه ها افزایش سطح وام های بانکی است، ولی به نظر می رسد ترس از جهش قیمت ها باعث شده مدیران وزارت راه و شهری سازی دست به عصا حرکت کنند.
در نهایت می توان گفت دلیل اصلی مخالفت وزیر مسکن با افزایش سقف وام های خرید مسکن بیش از آنکه ناشی از نگرانی نسبت به وضعیت قیمت ها در بازار مسکن باشد، ناشی از این واقعیت است که توان وام های بانک های کشور در حال حاضر به شدت محدود شده و وام های خرید مسکن بنا به اعتراف خود بانک ها کم ریسک ترین و تضمین شده ترین وامهای پرداختی است، این وامها با توجه به آنکه اکثرا توسط مصرف کنندگان نهایی مسکن اخذ شده و همه آنها با وثیقه ملکی آن چندین برابر ارزش وام تضمین شده ، ریسک عدم بازگشتی در حد صفر دارد و به مانند بیمه شخص ثالث برای بیمه ها یک درآمد تضمینی تلقی می شوند.
اگر سقف وام های خرید افزایش پیدا می کرد با توجه به تمایل بانک ها به پرداخت وام خرید به جای وام ساخت؛ تامین منابع بانکی برای اجرای طرح های ساخت مسکن به خصوص طرح هایی مانند مسکن مهر می توانست با مشکل جدی مواجه شود، بنابراین به نظر می رسد نیکزاد به بهانه افزایش قیمت تلاش کرده است که بانکها را از ورود به این بازار منع کند، ولی آیا این سیاست می تواند به نفع مردم و بازار مسکن کشور تمام شود؟، سئوالی است که نمی توان به آن پاسخی قطعی داد.
| مقایسه توان خرید وام 20 میلیون تومانی با وام 18 میلیون تومانی مسکن | |||||||
| مناطق مختلف | قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در تابستان 85 (تومان) | توان خرید وام18 میلیونی در سال 85 (متر مربع) | نسبت توان خرید وام به یک واحد 75 متر مربعی | قیمت هر متر آپارتمان نوساز در زمستان 90 | توان خرید وام20 میلیونی در سال 90 (متر مربع) | نسبت توان خرید وام به یک واحد 75 متر مربعی | تغییر توان خرید وام 20 میلیونی امروز به 18 میلیون تومانی سال 85 |
| الهیه،دروس،دیباجی شمالی، زعفرانیه، فرشته، فرمانیه، کامرانیه، محمودیه، ولنجک، نیاوران | 2,100,000 | 8.6 | %11.4 | 6,005,000 | 3.3 | %4.4 | -%61.1 |
| آجودانیه، ونک، اقدسیه، توانیر، جردن، پاسداران، دربند، قیطریه، وزرا، دیباجی جنوبی، شیخ بهایی، ملاصدرا، باغ فردوس، میرداماد | 1,580,000 | 11.4 | %15.2 | 4,675,000 | 4.3 | %5.7 | -%62.4 |
| دولت، ظفر، قلهک، سعادت اباد، کوی فراز، یوسف آباد | 1,400,000 | 12.9 | %17.1 | 4,279,000 | 4.7 | %6.2 | -%63.6 |
| ازگل، اوین، امیرآباد، جلفا، بلوار کشاورز ،دارآباد، سهره وردی، گیشا، عباس آباد، فاطمی، فرحزاد، کریم خان، لویزان، مطهری، میرزای شیرازی، هروی | 1,200,000 | 15.0 | %20.0 | 3,526,000 | 5.7 | %7.6 | -%62.2 |
| آسیا، پونک، رسالت، بنی هاشم، اشرفی اصفهانی، بلوار فردوس، تهران پارس، جمالزاده، جنت آباد، شهران، دریان نو، ستارخان، ستاری، سوهانک، شهر آرا، صادقیه، مجیدیه شمالی، نارمک، مینی سیتی، سردار جنگل | 900,000 | 20.0 | %26.7 | 2,864,000 | 7.0 | %9.3 | -%65.1 |
| متوسط : | 1,436,000 | 13.6 | %18.1 | 4,269,800 | 4.7 | %6.2 | -%65.5 |
| تهیه و تنظیم قیمت ها: دکتر مهدی سلطان محمدی واحد: تومان | |||||||
/22231
نظر شما