کاهش قیمت، ویترینی که می‌شکند

سمیه فتحی: سایه سنگین رکود بر بازار مسکن و همراه شدن بحران اقتصادی جهان با آن پس از طی یک دوره بی سابقه رشد بی رویه قیمت مسکن، در چند ماه اخیر نه تنها مانع افزایش قیمت خانه شد بلکه بیش از40 درصد قیمت ها را پایین آورد. اما بسیاری از کارشناسان بخش مسکن این کاهش قیمت مسکن را آتش زیر خاکستر خوانده اند که هر لحظه آماده شعله ور شدن است. و نباید از این وضعیت ناپایدار فریب خورد.

هرچند مسوولان بخش مسکن هروقت، سخن از افت قیمت مسکن به میان آمده بادی به غبغب انداخته و کاهش قیمت مسکن را مرهون اقدامات خود در بازار اعلام کرده اند. در حالی متولیان بخش مسکن از این فرصت به نفع خود استفاده می کنند  صاحب نظران این حوزه معتقدند: این روند افت  قیمت ها پایدار نمی ماند . زیرا با تزریق نقدینگی به بازار برای کاهش رکود اقتصادی بازهم پول ها از بخش مسکن سردر می آورد و فیمت ها افزایش می یابند.

 3 عامل کاهش
در ماه های اخیر وزیر مسکن وشهرسازی در مواجه با خبرنگاران وقتی از تداوم کاهش قیمت خانه سوال کرده اند هربار تاکید کرده از من نخواهید وضعیت بازار را پیش بینی کنم اما سه عامل در کاهش قیمت خانه تاثیر داشته است.

سعیدی کیا،  کنترل نقدینگی، سوق یافتن حجم عظیمی از درخواست‌ها و تقاضای مسکن از بازار به سمت مسکن و تنظیم امور مسکن  که شامل ثبت معاملات مسکن و کد رهگیری و اخذ مالیات مکرر معاملات است را علت اصلی کاهش قیمت مسکن عنوان کرده است. اما بی شک  رکود طولانی در بازار مسکن تنها علتی است سبب کاهش قیمت خانه شده است و بحران جهانی نیز به دامن زده است. این مساله ای که کارشناسان بخش مسکن به آن اعتقاد دارند.

 از طرفی افزایش غیرمنطقی در نرخ مسکن در سال های گذشته آنقدر زیاد بوده است که با این روند کاهش نیز هنوز عده بسیاری از مردم توانایی خرید خانه را ندارند. چراکه به یکباره چند برابر قیمت خانه در یک مقطعی گران شد که حتی با کاهش 40 تا 50 درصدی آن بازهم قیمت ها نسبت به سه سال گذشته گران است و فاصله بسیاری از هم دارند.

تشکیل بازار مصنوعی مسکن
کمال الدین ترابی، کارشناس مسکن در تشریح وضعیت بازار مسکن معتقد است: "در سه سال گذشته وقتی قیمت مسکن تا 500 درصد گران می شود. جای تعجب دارد مسوولان امر اعلام می کنند قیمت خانه کاهش یافته است. در حالی که در مقایسه با رشد سرسام آور قیمت مسکن در ماه های اخیر روند رشد قیمت ها متوقف وگرنه تا رسیدن قیمت خانه نسبت به سه سال  گذشته فاصله بسیاری وجود دارد."

وی با اشاره به این که، در حال حاضر یک بازار مصنوعی در بخش مسکن درست شده است تصریح کرد: "تصمیم گیران بخش مسکن تصور می کنند آنها سبب کاهش قیمت ها شده اند.در حالی که این رکود گذرا است. چراکه مسکن مانند غذا برای مردم ضروری است و نمی توان انتظار داشت این بازار همچنان در رکود به سر برد."

این کارشناس مسکن با تاکید براینکه باید متولیان بخش مسکن از حاشیه خارج شوند، گفت: "هنوز برنامه جدی برای تامین 5/1 میلیون نیاز سالانه در بخش مسکن نداریم. آن وقت چطور می توانیم به این کاهش مقطعی بسنده کنیم."

 کاهش قیمت، سخنی عوامانه
آیا در شرایط فعلی در بازار  رکود رفته  که معامله چندانی صورت نمی گیرد درست که اعلام شود؛ قیمت مسکن روند کاهشی دارد. ارزیابی ای که در حال حاضر مسوولان امر از قیمت مسکن انجام می دهند و بر آن تاکید دارند. این در حالی است که بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران این ارزیابی را غلط دانسته و گفت: "کاهش قیمت در شرایط فعلی از بازار رکود رفته نشات گرفته است. با تزریق کوچکترین نقدینگی بازهم قیمت مسکن افزایش می یابد. به طور طبیعی وقتی بازار کالایی به رکود می رود عده ای که نیاز به فروش داشته باشند، قیمت ها را پایین می آورند. وقتی اعلام می شود، قیمت مسکن تا 40 درصد کاهش یافته سخنی عوامانه است. "

 وی افزود:" قیمت مسکن دو شکل باطنی و ظاهری دارد. قیمت باطنی ناشی از تقاضای مطلق در بازار مسکن و قیمت ظاهری تقاضای موثر در بازار است و نمی توان قیمت مسکن را براساس آن سنجید. مسکن نیز جزو کالاهایی بوده که باید براساس تقاضای مطلق قیمت آن تعیین شود و نباید فریب تقاضای موثر را خورد."

 وی ادامه داد: " وقتی کالایی را برمبنای تقاضای موثر می سنجیم از سال های قبل انباشت تقاضا وجود ندارد. به طورمثال اگر یک سال به علت سرمازدگی، نتوان به تقاضای مردم برای محصولی مانند پرتقال پاسخ داد در سال بعد این تقاضا انباشته نمی شود. در بخش مسکن این تقاضا انباشته می شود تا افرادی که خانه ندارند مسکن دار نشوند.علاوه بر آن نیز تقاضای جدید به بازار اضافه می شود."

 عضو هیات علمی دانشگاه تهران اعتقاد دارد که مسکن این قابلیت را دارد که به تقاضای موثر تبدیل شود: " با توجه به این که مسکن از کالاهای حیاتی به شمار می آید و هر لحظه تقاضا رو به رشد است این قابلیت را دارد به تقاضای موثر تبدیل شود. از طرفی، در شرایط فعلی رکود در بازار مسکن ومتوقف شدن معاملات، در ظاهر ثابت شدن قیمت ها و یا کاهش جزیی را در پی داشته است اما در باطن این گونه نیست اگر در هر بخش جامعه نقدینگی تزریق شود تاثیر خود را در بخش مسکن نشان می دهد و فاصله افت قیمت در دوران رکود را جبران می کند و به سمت افزایش می رود. "

 بیراهه قیمت های ظاهری
وی ادامه داد: " اگر در شرایط فعلی تنها به این کاهش قیمت ظاهری تکیه کنیم 100 در صد به بیراهه رفته ایم. دولت تا چه زمانی می تواند تزریق نقدینگی را به بازار کنترل کند و اقتصاد کشور همچنان راکد بماند. " ستاریان با بیان اینکه هر چقدر پول به بازار تزریق شود به طور طبیعی از بخش مسکن سر در می آورد و قیمت مسکن را بالا می برد گفت: " زمانی می توان گفت قیمت مسکن کاهش یافته است که مردم توان خرید مسکن دارند اما به انجام این کار تمایل ندارند. "

 عضو هیات علمی دانشگاه تهران عنوان کرد:" برای سال آینده نیز نمی توان پیش بینی کرد؛ این روند ثبات قیمت ها ادامه داشته باشد. این موضوع به شرایط اقتصاد کشور برمی گردد. اگر بحران اقتصادی همچنان ادامه داشته باشد به طبع بر بازار مسکن تاثیرگذار است. اما نمی توان این کاهش قیمت را از دستاوردهای مسوولان امر قلمداد داد کرد. چراکه هنوز مشکلات بخش مسکن سرجایش باقی مانده و با کوچکترین افزایش نقدینگی دوباره بازار مسکن به حالت قبل بازمی گردد. "

 آینده مبهم بازار مسکن
با این حال وضعیت بازار مسکن در یک رکود عجیبی فرو رفته است و هنوز مشخص نیست چه آینده ای در انتظار این بازار است که از یک سو با بحران اقتصادی جهان مواجه است و از سوی دیگر حجم تقاضا در این بازار بسیار بالا است، چراکه در بازاری که تقاضا بیش از عرضه است کاهش قیمت مساله دور از دسترس است.