قیمت مسکن به کجا خواهد رسید؟/ گزارشی درباره خبرسازی های رکود مسکن

متین دخت والی نژاد

این روزها وضعیت بازار مسکن در هاله ای از ابهام قرار گرفته است. برای شفاف شدن این واقعیت می توان به عددی که بانک مرکزی درباره تسهیلات مسکن اعلام کرده است مراجعه کرد. این عدد نشان می دهد میزان پرداخت تسهیلات به میزان ۲.۵ درصد در حوزه مسکن  کاهش پیدا کرده است. یعنی وام دهی کمتر شده در حالی که اشتیاق برای وام گرفتن عدد دیگری را نشان می دهد که آن عدد بیشتر شده است. ۱۲ ماه منتهی به خرداد سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات مسکن کشور ۱۰ دردصد بوده است. همین عدد در مدت مشابه سال قبل ۱۲.۵ درصد بوده است؛ یعنی از ۱۰ هزار میلیارد تومان به ۹ هزار میلیارد تومان رسیده است.

این اتفاق تقاضا در بازار مسکن را که متناسب با کاهش ۵۰ تا ۶۵ درصدی ساخت کمتر شده  روشن می کند، اما دوباره ابهامی وجود دارد که اگر تقاضا زیاد شده چرا در جای دگر اتفاقی متفاوت رخ می دهد.

این ابهام در شرایطی مطرح است که در ۲۳ روز، شش هزار حساب بانکی برای وام گرفتن باز شده است. این عدد کمی تحلیل ها را در حوزه بر هم می زند. بر این اساس برخی کارشناسان می گویند باید برای چند نکته تردید قائل شد یا این روند متناقض را پذیرفت.

اعدادی که اعلام می شود می تواند در بعضی از نقاط اشتباه باشد. به طور مثال عددی درمورد وضعیت بهره مندی مردم از مسکن منتشر شده است و نشان می دهد ۱۸ میلیون شهرنشین ایرانی در وضعیت «بدمسکنی» هستند. یعنی باید از شاخص «هر نفر ۱۲ متر» که شاخص بین المللی است برخوردار باشد. چنین اتفاقی در مورد این ۱۸ میلیون نفر که یک سوم جمعیت شهری ایران محسوب می شود رعایت نمی شود. این عدد هم شامل کمتر از ۱۲ متر می شود و هم نوع مسکنی که شهروندان برخوردار هستند و یک سری امکانات عمومی ندارد را مشخص می کند .آماری که مرکز آمار در سال 92 منتشر کرده است نشان می دهد که میزان برخورداری از برخی امکانات مسکن مانند آشپزخانه یا حمام ۱۰۰ درصد نیست. 0.4 درصد از جمعیت ایران کپرنشین هستند. 

سوالی که شاید در این میان برای بسیاری از شهروندان حائز اهمیت باشد این است که وضعیت مسکن چه روندی در آینده خواهد داشت.  موضوعی که کارشناسان مسکن در رابطه با آن می گویند به طور خاص در حوزه مسکن وضعیت خوب یا بد با توجه به مخاطب تغییر می کند. بر این اساس آنان  ادعا دارند که مشخص نیست شهروندان از  رکود حال حاضر قیمت ها که نمایان گر کاهش ۷ درصدی است راضی هستند یا خیر. 

از سوی دیگر تحلیل گران مسکن اعتقاد دارند در حوزه عمومی اگر رکودی که بخش مسکن در آن قرار گرفته است بررسی شود و با توجه به پیش بینی های صورت گرفته درباره اینکه  تا پایان سال ۹۵ در همین وضعیت قرار داشته باشیم،  وضع اشتغال را به شدت به خطر می اندازد. زیرا ساخت هر ۱۰۰ متر واحد مسکونی حداقل ۶ شغل ایجاد می کند. ۱۲.۵ درصد اشتغال کشور در حوزه مسکن است. 

نگرانی در حوزه مسکن این است که قدرت خرید به حدی کاهش پیدا کرده است که امکان خرید مسکن با قیمت متوسط ۴ میلیون و ۰۰ هزار تومان  در تهران و ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سراسر کشور برای طبقه های متوسط وجود ندارد. افزایش ۴.۵ درصدی حاشیه نشین ها این ارقام را تایید می کند.شاخص مسکن در ایران بسیار منفی نیست. ۲۲ درصد جمعیت ایران اجاره نشین هستند و ۶۴ درصد مالک هستند و یک تعدادی هم از اقسام دیگر مسکن بهره مند هستند؛ مانند اینکه دارای مسکن سازمانی اند. نکته مهم به زعم کارشناسان این  است که قدرت خرید در ایران آمار درست است اما در بازار مسکن درست عمل نمی کند. به این معنا که افزایش ۵ برابری حقوق کارگران و کارمندان طی ۵ سال گذشته عدد دریافتی آن ها برای مسکن به نرمال استانداردی ایران را در حاشیه ها نه در مرکز شهر نزدیک کرده اند. به همین جهت ۲۵ درصد جمعیت ایران حاشیه نشین شده اند.

بر این اساس چنانچه به اطراف تهران توجه شود با سیل عظیمی از واحد های مسکونی مواجه می شویم و این ها آلونک نشین نیستند و به معنای تهی دستان شهری نیست بلکه مسکن های آپارتمانی نو ساز دارند؛ حال بخشی از آن ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکن مهر و یا مدل های دیگر است و می توان در شهر های بزرگ جواب دادن این فرمول را چک کرد.

در مشهد سهم حاشیه نشین ها از سهم جمعیت شهری به ۳۰ درصد رسیده است و بیشتر شده است. در تبریز از جمعیت ۱.۵ میلیون نفری ۴۰۰ هزار نفر حاشیه نشین شده اند. بنابراین امکان خرید مسکن حداقل روی کاغذ وجود دارد اما نقطه ای که کارگر یا کارمند دولتی یا بخش خصوصی اقدام به خرید می تواند بکنند جای مطلوب او نیست. قیمت های حاشیه شهر به طور متوسط ۱۰ تا ۲۵ درصد از مرکز شهر کم تر است. مسئله ای که وضعیت بازار مسکن را به هم ریخته فاصله نقطه مطلوب و نقطه ممکن زیاد شده است.

22439