در در واقع دوگانه بودن تقاضا در بازار مسکن به‌عنوان وجه ممیزه این بازار از سایر بازارها معرفی می‌شود. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقسيم مي شوند؛ تقاضاي واقعي مسکن یا «تقاضاي ناشي از نياز خانوار» و تقاضای سرمايه‌ای یا «تقاضاي مسکن براي حفظ ارزش دارایی». از این منظر آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش‌های اقتصادي متفاوت مي‌کند و موجب شکل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي‌شود تقاضای سرمايه‌ای مسکن است.
به‌طور طبیعی در سبد دارایی خانوارها اقلامی با هدف تامین آتیه نگهداری می‌شود. طبیعتا بخشی از پس‌انداز به‌صورت نقد نگهداری می‌شود و بخشی به‌صورت دارایی. بسته به رویکرد خانوارها درجه نقدشوندگی این اقلام می‌تواند متفاوت باشد. طلا، ارز، سهام و اوراق بهادار در کنار سپرده‌گذاری بانکی و خرید مسکن از جمله تاکتیک‌های سرمایه‌گذاران و پس‌اندازکنندگان برای استتار دارایی‌هایشان است.
در اقتصاد ایران به‌دلیل سیاست چاپ پول، تورم مهمان ناخوانده حاضر بر سر سفره خانوار بوده است. طی دهه‌های گذشته همواره وجود تورم بالا عاملی بوده که خانوارها بخشی از منابع خود را به پناهگاه ببرند. یکی از این پناهگاه‌ها بازار مسکن بوده است. بادوام بودن، ناهمگن بودن ماهیت دوگانه مصرفی- سرمایه‌ای و... این جذابیت را به مسکن داده که در ذهن مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران محلی امن برای ورود سرمایه باشد.
اما در کنار این ویژگی‌ها صفت دیگری نیز در بازار مسکن وجود دارد که از آن به‌عنوان صفت تقسیم‌ناپذیری یاد می‌کنند. صفت تقسیم‌ناپذیری، مسکن را به کالایی غیر قابل تقسیم تبدیل کرده که در آن نوعی از شرایط «همه یا هیچ» در خرید، فروش و نگهداری وجود دارد.
به این دلیل، ورود به بازار مسکن نیازمند حجم قابل توجهی از سرمایه نقدی است که خود به معنای کاهش شدید امکان تنوع در سبد دارایی است.با نگاهی به مجموعه این ویژگی‌های بازار مسکن برای پیش‌بینی روند بازار در سال آینده توجه به یک نکته ضروری است؛ اینکه بخشی از رکود مسکن را باید در کم جانی رشد اقتصادی در سال‌های اخیر جست‌و‌جو کرد.
رکود حاکم بر سایر بخش‌های اقتصادی بر بخش مسکن نیز سایه انداخته و موجب تحدید تشکیل سرمایه در این حوزه شده است. چنانکه در کارنامه رشد اقتصادی نیمه اول سال جاری به رغم ثبت رشد 7.4 درصدی، ارزش افزوده بخش ساختمان بیش از 10 درصد کاهش یافت.
در واکاوی چرایی افت بخش ساختمان در کارنامه رشد اقتصادی، از یک سو سهم اندک اختصاص یافته به بخش مسکن و ساختمان از بودجه عمرانی دولت و از سوی دیگر نبود تقاضا از سوی بخش خصوصی به دلیل سایه اندازی رکود اقتصادی بر بخش مسکن است. طی سال‌های گذشته دولت همواره بسیار کمتر از بودجه عمرانی مصوب، به بخش مسکن و ساختمان بودجه تخصیص داده‌است که در نوع خود بر روند بازار مسکن تاثیرگذار است.
همچنین تقاضای بخش خصوصی برای سکونت یا کسب‌وکار به دلیل شرایط رکودی اقتصاد، رشد چندانی نداشته است و در نهایت منجر به عدم ورود سرمایه‌گذاری جدید به بخش مسکن شده است. برای آنکه بازار مسکن مجددا بر مدار رونق قرار گیرد باید شرایطی به وجود آید که مردم با اتکا به درآمدهای خود و انتظار از آینده وارد بازار مسکن شوند.
اگر رشد اقتصادی وجود داشته باشد و افراد انتظار داشته باشند که در سال‌های آتی درآمدی را کسب خواهند کرد و اشتغال خواهند داشت می‌توانند وارد بازار شوند. برای آنکه این جرقه به جریان تبدیل شود نیازمند آن هستیم که رشد اقتصادی در کشور اتفاق بیفتد. به دنبال رشد اقتصادی کشور، درآمد تولید خواهد شد و تولید درآمد نهایتا به تقاضا تبدیل می‌شود. بنابراین برای ورود بخش عرضه به بازار، به دوره بلندمدتی نیاز است که پس از رشد اقتصادی، این انتظار در بازار مسکن نیز تقویت شود که اقتصاد در مسیر درست قرار گرفته است و می‌تواند رشد داشته باشد.
در عین حال سیاست‌گذاری در بخش مسکن نیز باثبات خواهد بود. در صورت شکل‌گیری چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که بخش عرضه نیز همچون بخش تقاضا به بازار وارد می‌شوند.همانطور که اشاره شد دو نوع تقاضا در بازار مسکن وجود دارد. یک نوع تقاضای مصرفی و ناشی از نیاز خانوار و نوع دوم تقاضای سرمایه‌ای است. روند سایر شاخص‌ها همچون نرخ سود بانکی و نرخ تورم هر یک اثر متفاوتی را بر هر یک از این نوع تقاضاها بر جای می‌گذارد.در مقایسه روند نرخ سود بانکی و اثرگذاری آن بر بازار مسکن یک نکته قابل توجه است.
نرخ سود بانکی اگرچه طی یک سال گذشته با تصمیم دولت طی چندین مرحله کاهش یافت اما هم‌اکنون شاهد افزایش مجدد نرخ سود در برخی از بانک‌ها هستیم. فشار دولت برای کاهش نرخ سود عملا باعث ایجاد تفاوت در ترکیب هزینه‌ای مستاجران می‌شود. در صورتی که دولت برای کاهش نرخ سود بانکی برخلاف جریان بازار فشار آورد، ترکیب مبلغ رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی از سوی موجران تغییر خواهد کرد.به‌طور کلی بازار اجاره تحت تاثیر بازارهای پول و سرمایه قرار دارد. برای نمونه اگر بازدهی در بازار پول و بورس جذابیت نداشته باشد شاهد کاهش میزان ودیعه و مطالبه اجاره بیشتر خواهیم بود. اگر بازدهی در بازار پول و بورس جذاب باشد روند معکوس خواهد بود. در این میان با توجه به اینکه بازار اجاره از مهر ماه تا خرداد ماه به‌دلیل اتمام فصل جابه‌جایی به ثبات نسبی میرسد می‌توان گفت در صورت کاهش نرخ سود بانکی امکان دارد قراردادهای آتی به سمت دریافت اجاره بها به‌جای ودیعه سنگینی کند. بالعکس اگر نرخ سود افزایش پیدا کند آن وقت شاهد هستیم که موجران به دریافت رقم بالاتری برای ودیعه رغبت نشان می‌دهند.
در کنار بازار اجاره، آنچه از بررسی روند سایر بازارها در ماه‌های اخیرو میزان اثرگذاری آن بر بخش مسکن به دست می‌آید آن است که روند قیمتی مسکن در سال آتی دچار تفاوت عمده‌ای با سال جاری حداقل تا پایان نیمه نخست نخواهد بود. از این رو برای آنکه بتوان زمینه حضور مجدد سمت عرضه را در بازار مسکن فراهم کرد ابتدا نیاز است رشد بخش مسکن و صنعت تداوم یابد. چراکه مسکن به‌عنوان کالایی که قابل مبادله نیست نمی‌تواند رشد بلندمدتی را در کشور ایجاد کند بنابراین رشد بخش مسکن باید از طریق ایجاد رشد در بخش صنعت و خدمات باشد. در این صورت است که تقاضای ایجاد شده از طرف بخش صنعت و خدمات می‌تواند به رشد بخش ساختمان و مسکن هم کمک کند.در غیر این صورت اگر رشد بخش مسکن و ساختمان هدف قرار داده شود شاهد یک رشد موقت در این بخش خواهیم بود اما از آنجا که مسکن کالایی وابسته به مکان است نمی‌تواند آینده روشنی برای اقتصاد کشور ایجاد کند.
در مجموع باید گفت به‌دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد اما برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد. به‌طور کلی به‌دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.
به نظر میرسد در سال آتی انتظار از افزایش نرخ تورم روی بازار اجاره‌نشینی تاثیر می‌گذارد و قیمت اجاره‌نشینی را افزایش می‌دهد اما قیمت مسکن به نظر نمی‌رسد بیش از نرخ تورم عمومی کشور باشد. روند بخش ساخت‌وساز نیز بستگی به سیاست دولت دارد.
اگر دولت بخواهد سیاست انبساطی را اعمال کند و از این طریق بخواهد تقاضا را افزایش دهد، طبعا برای بخش‌هایی از مسکن، تقاضا و معاملات افزایش پیدا می‌کند اما به نظر می‌آید با توجه به اینکه انتخابات هم در اردیبهشت ماه است دولت اگر قصد داشت اقدام جدیدی انجام دهد تاکنون انجام داده اما همه وعده‌ها به بعد از انتخاب موکول می‌شود.
به نظر نمی‌رسد دولت قصد داشته باشد تا قبل از انتخابات تحریک تقاضایی را داشته باشد. از این نظر است که اعتقاد دارم حداقل تا نیمه سال آینده بازار مسکن تفاوت چندانی با بازار امسال نخواهد کرد.
39223
نظر شما