نسخه رییس کانون انبوه‌سازان برای خروج مسکن از رکود/ قدرت خرید مسکن مردم چگونه افزایش می‌یابد؟

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن معتقد است که «بالا رفتن حبابی قیمت‌ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم باعث شده که هم اکنون دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی‌تر شود.»

مریم فکری:

این روزها مسکن حال خوبی ندارد و وضعیت مسکن به خصوص در حوزه خانوارهای کم‌درآمد چندان جالب نیست. در حال حاضر مطابق پیش‌نویس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، هزینه تامین مسکن حدود نیمی از درآمد خانوارهای کم‌درآمد را به خود اختصاص می‌دهد و سهم مسکن نیز در سبد هزینه این خانوارها دو برابر اندازه متعارف جهانی است.

یک‌سوم خانوارهای کشور، فاقد مسکن ملکی بوده که در این بین 5/2 میلیون خانوار کم‌درآمد، از لحاظ تامین مسکن به شدت تحت فشار هستند. در این بین، نرخ اجاره‌نشینی نیز در حال افزایش است. از سوی دیگر، تولید مسکن و صنایع ساختمانی در مدت اخیر با رکود کم‌سابقه‌ای مواجه شده است که به باور کارشناسان بازار مسکن، اگر این روند ادامه پیدا کند، موجب می‌شود در سال‌های آینده میان عرضه و تقاضا شکاف جدی‌ به‌وجود آید و این موضوع در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ اگرچه مسوولان وزارت راه و شهرسازی امید به خروج بازار مسکن از رکود در نیمه دوم سال را دارند، اما با این حال، ایرج رهبر، رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن راه‌حل مشکلات کنونی بخش مسکن را ورود بخش خصوصی به این حوزه می‌داند و تاکید دارد که «در شرایط کنونی باید یک طرحی را پیاده کنیم که از سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی در حوزه مسکن جذب سرمایه شود.» به گفته وی، «در سیاست‌گذاری‌ها برای ایجاد رونق در بازار مسکن باید توجه داشت که عرضه نیز در این بازار تقویت شود؛ چراکه با توجه به کمبود مسکن قابل عرضه، تقویت طرف تقاضا می‌تواند مشکل‌ساز باشد.» آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفت‌وگوی خبرگزاری خبرآنلاین با ایرج رهبر است.

* بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد و آمارها نشان می‌دهد که میزان ساخت‌وساز نیز کاهش یافته است. به نظر شما چه عواملی سبب شد که بازار مسکن به رکود عمیق رفت؟

شما اگر به روال 20 سال گذشته توجه کنید، می‌بینید که هر 5 سال یک‌بار این اتفاق در بخش مسکن افتاده است. ما یک رکود دو تا دو سال و نیم را در گذشته تجربه کرده‌ایم. این دوره هم رکود اتفاق افتاد که البته همزمان با تغییر دولت دهم به یازدهم شد. در این شرایط طرح مسکن‌مهر یک‌سری مخالفان و موافقانی داشت؛ به طوری که دولت قبلی موافق طرح بودند، اما دولت جدید اعتقاد زیادی به طرح مسکن‌مهر نداشت. از سوی دیگر، بالا رفتن حبابی قیمت‌ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم، مزید بر علت شد که دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی‌تر شود.

* شما اثر کدام‌یک از این عوامل را در تعمیق رکود مسکن بیشتر می‌بینید؟

کاهش قدرت خرید مردم خیلی موثر بود. به‌هرحال همه این عوامل دست به دست هم داد تا بخش مسکن به رکود عمیق برود. در این میان، به نظر می‌رسد برنامه و طرحی در دولت برای بخش مسکن تعریف نشده است؛ یا برنامه‌ای وجود ندارد و یا اگر هم برنامه‌ای دارند، هنوز اجرایی نشده است.

* طرح مسکن اجتماعی چه؟

صحبت از این طرح هست، ولی هنوز رونمایی نشده است. این طرح هنوز شفاف نشده که ببینیم چه هست، منابع مالی‌اش از کجا تامین می‌شود و به چه صورت قرار است اجرا شود. همچنین از بخش خصوصی چه کمک‌هایی گرفته می‌شود. این‌ها همه برنامه‌هایی است که یک‌بار وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و یک‌بار وزارت راه و شهرسازی از آن صحبت می‌کند، اما هنوز رونمایی نشده است.

* در حال حاضر در حوزه مسکن‌مهر با چه مشکلاتی مواجه هستیم؟

اواخر اجرای طرح مسکن‌مهر است. در حال حاضر تامین مالی مسکن‌مهر به یک مساله تبدیل شده و گرانی قیمت و مشکلاتی که برای ساخت به وجود آمده، تا حدودی مسایل را پیچیده کرده است. در برخی از موارد به آورده متقاضیان افزایش قیمت خورده که مردم را با مشکلاتی مواجه کرده است. البته یک‌بار تسهیلات بانکی را از 25 به 30 میلیون تومان افزایش دادند، ولی بانک مسکن یک طرحی را برای خود تعریف کرد که اگر پیشرفت فیزیکی طرح از 75 درصد به بالا باشد، وام 30 میلیون تومانی را می‌دهیم تا وام را خیلی سریع بتوانند تقسیط کنند و پول بانک مسکن سریع برگردد. همه این‌ها نشان می‌دهد که توان اعتباری و مالی همچون گذشته نیست و منتظرند اقساط برگردد.

* به نظر شما توان اعتباری وجود ندارد یا نمی‌خواهند این پول را بدهند؟

توان اعتباری وجود ندارد. هر بار یک رقمی را در رابطه با وام اعلام می‌کنند، اما بعید به نظر می‌رسد بتوانند اعتبار آن را تامین کنند. در شرایط کنونی باید یک طرحی را پیاده کنند که از سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی جذب سرمایه شود و نیز از ابزارهای دولت همچون معافیت مالیاتی استفاده کنند، اما الان برعکس شده است. یعنی هم مالیات‌ها اضافه شده و هم تامین اجتماعی ادعا دارد که 15 درصد عوارض‌ها را باید بابت تامین اجتماعی پرداخت کنند. این‌ها همه کمک کرده که هزینه‌ها بالا برود و از آن طرف نیز تولید مسکن کاهش پیدا کرده است. همچنین برای افزایش قدرت خرید مردم فکری نشده است تا معاملات انجام شود.

* میزان تولید مسکن چقدر کاهش پیدا کرده است؟

دقیق مشخص نیست، اما آمارها نشان می‌دهند که کاهش تولید مسکن حدود 50 درصد بوده است.

* افزایش هزینه ساخت چقدر بوده است؟

ببینید، تورمی که در حوزه دستمزد و مصالح ساختمانی به‌وجود آمده، باعث افزایش هزینه ساخت مسکن شده است. همچنین گرانی تامین منابع مالی بسیار اثرگذار است. شما می‌دانید که برای وام‌های 25 میلیونی حدود 30 درصد سود می‌گیرند. این نشان می‌دهد که تامین منابع مالی گران است و اگر قرار باشد این منابع مالی وارد بخش مسکن شود، با توجه به رکودی که به آن خورده و خواب سرمایه، ساخت مسکن برای سرمایه‌گذار گران تمام می‌شود.

* در حال حاضر به طور متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی چقدر هزینه می‌برد؟

این‌ها بستگی به ساخت دارد و این‌که تا چه اندازه بخواهید هزینه کنید. اما به طور متوسط بیش از یک میلیون تومان هزینه می‌برد. در کل عمده هزینه مسکن را قیمت زمین در برمی‌گیرد. یعنی حدودا 35 تا 40 درصد قیمت آپارتمان را زمین تشکیل می‌دهد.

* بحث افزایش وام خرید مسکن به حدود 60 میلیون تومان مطرح است. به نظر شما آیا پرداخت وام 60 میلیون تومانی واقعا می‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد؟

ادعای وزارت راه و شهرسازی این است که حداقل 50 درصد قیمت واحد مسکونی را وام بدهند که یک چنین اتفاقی به هیچ‌وجه نمی‌افتد. اگر این وام برای سراسر کشور باشد، در جاهایی که قیمت واحدهای مسکونی ارزان‌تر است، ممکن وام 60 میلیون تومانی اثر داشته باشد، اما برای شهرهای بزرگ و کلانشهرها همچون تهران آن‌چنان تاثیری در افزایش قدرت خرید مردم ندارد. در حال حاضر متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران حدود 4، 5 میلیون تومان است. یعنی برای یک واحد 100 متری باید 500 میلیون تومان پرداخت شود. بنابراین 60 میلیون تومان در مقابل 500 میلیون تومان عددی نیست.

* با توجه به این‌که مشکل عمده امروز بازار مسکن تقاضای موثر است، به نظر شما به جز پرداخت وام، چه سیاستی می‌تواند به بخش مسکن کمک کند.

یک سیاستی که طرح مسکن‌مهر داشت، این بود که قیمت زمین از قیمت واحد مسکونی کم می‌شد. مسکن‌مهر یک طرح خوبی بود؛ البته اگر تامین منابع مالی‌اش را از طریق درستی انجام می‌دادند که پول پرقدرت وارد اقتصاد نشود، می‌توانست کمک خیلی خوبی کند. همان‌طور که گفتم، 35 تا 40 درصد قیمت واحد مسکونی را قیمت زمین تشکیل می‌دهد.

از طرف دیگر، برای افزایش قدرت خرید مردم تسهیلات بانکی کمک می‌کند که باز هم تسهیلات بانکی در کلانشهرها خیلی نمی‌تواند جواب‌گو باشد. همچنین باید اجازه دهیم که بخش خصوصی ورود کند و جذب سرمایه کنیم و بگذاریم بخش خصوصی در شهرک‌های اقماری که زمین ارزان‌تر است، ساخت‌وساز را انجام دهند. این‌ها به نظر من خیلی سخت نیست، اما به دلیل این‌که بروکراسی‌های اداری زیادی داریم و دست بخش خصوصی بسته است و نیز ثبات قوانین نداریم و مالیات‌ها کوتاه‌مدت تصویب می‌شود، سرمایه‌گذار بلاتکلیف می‌ماند که اگر الان در یک کاری سرمایه‌گذاری کند، با مشکل مواجه شود. بخش خصوصی نیازمند ثبات قوانین و امنیت اقتصادی است. بخش خصوصی را باید تشویق کنیم و فقط شعار ندهیم که همه کارها را می‌خواهیم به دست بخش خصوصی بسپاریم و در آخر ببینیم یک چنین چیزی نیست.

* لیزینگ مسکن چقدر می‌تواند اثرگذار باشد؟

برای تامین منابع مالی روش‌های مختلفی مطرح است؛ صندوق زمین و مسکن، لیزینگ مسکن، خرید دین، فرابورس و... . منابع مالی را دارند به این صورت تعریف می‌کنند که البته باید یک فرهنگ و سیستم محکم و مورد اطمینانی ارائه شود تا بخش خصوصی با اطمینان وارد کار شود. ما اگر بخواهیم بخش خصوصی تقویت شود، باید به آن اطمینان داشته باشیم.

* برخی از تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که این بازار در نیمه دوم امسال از رکود خارج می‌شود. به نظر شما چه زمانی خروج از رکود را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود؟

ما دوره رکود گذشته را اگر مرور کنیم، می‌بینیم تا دو سال و نیم حداکثر زمان می‌برد که از رکود خارج شویم. نیاز مردم که قطع نمی‌شود و نمی‌توانند همچنان صبر کنند. البته تا یک مدتی مردم می‌گویند صبر می‌کنیم تا ببینیم چه می‌شود و طرح‌های دولت چیست، ولی زمانی که در فشار قرار بگیرد، یک دفعه جهش پیدا می‌کند. چراکه به طور معمول در شرایط رکود، تقاضا برای اجاره‌نشینی بالا می‌رود و این موضوع افزایش قیمت‌ها را در پی دارد. به‌هرحال من فکر می‌کنم در حال حاضر تنها امیدی که می‌تواند کمک کند تا از رکود خارج شویم، عامل اتمام انتظار مردم است.

 

 

22539

 

 

برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل‌ رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید.
کد خبر 415453

برچسب‌ها

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
1 + 1 =

نظرات

  • نظرات منتشر شده: 12
  • نظرات در صف انتشار: 0
  • نظرات غیرقابل انتشار: 0
  • بی نام IR ۰۵:۴۲ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
    30 9
    به خاطر اینکه قیمت ها به شکل غیرواقعی بالا هستن. کجای دنیا دیدید طرف ماهی یک تا دو میلیون درآمد داشته باشه، قیمت مسکن 500 میلیون باشه؟ برید آگهی های خونه تو کالیفرنیا رو ببینید، قیمت های خونه های بزرگشون با قیمت آپارتمان تو تهران یکیه. درآمد اونا کجا و مال ما کجا؟ اگه نمیخرن فقط به خاطر طمع بساز و بفروش هاست که قیمت ها رو انقدر بردن بالا
    • امیر اسد A1 ۰۵:۰۴ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۳
      3 1
      آقای امیر عزیز... آیا تو سوئد هم هر 3 سال یک بار قیمتهای مسکن دو یا سه برابر می شود؟ اگر تو سوئد بانک می تواند وام طولانی مدت 2 درصد بدهد و شما می توانید 85 درصد قیمت خانه را وام بگیرید، تنها روش صحیح بانکها نیست، بلکه اقتصاد سالم است ، عدم وجود دلالهایی است که مترصد گران کردن هستند و از آن لذت می برند، نظارت شدید مراکز حکومتی است بر بازار و دست آخر اینکه قسط وام با درآمدشما می خواند و خیلی چیزهای دیگر. البته دیدیم که همان وامها هم توی کالیفرنیا چه کرد وقتی حساب کار از دست آقایان بانکی در رفت و جای خیلی تنگی در درآمد خانوار را برای اقساط آن پیدا کردند...
    • سپهر IR ۰۷:۱۳ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۳
      2 0
      آقای امیر دقت کنید حتی در نوشته خودتون هم ذکر شده که قیمت مسکن سوئد با آن همه تسهیلات تنها 100 برابر حقوق سالانه است در حالی که در ایران بدون هیچ تسهیلاتی 500 برابر جای سوال داره که چرا هیچکس پایین آمدن قیمت مسکن را به عنوان راه حل واقعی بالا بردن توانایی خرید مردم برنمی شمارد و فقط پیشنهاد بالا بردن تسهیلات را میکنند که جیب سوداگران را گشادتر و مردم کارمند پیشه را مقروضتر کنند
  • بی نام A1 ۰۷:۲۲ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
    25 10
    خب خونه رو ارزون کنید ، هم خونه ها فروش میره هم خریدار راضی هم رونق شکل میگیره
  • رضا IR ۰۸:۰۵ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
    6 7
    فقط یک راه وجود دارد انهم بار سرمایه راه بیفتد تا نقدینگی کافی دست سهام داران راکه پول اندکی دارند افزایش یابد بلکه قدرت خرید پیداکنند تا بتوانند خریدار ملک شوند در غیر این صور ت هچ پولداری خریدارملک نیست چون خودشان تا توانسته ان ملک خریده اند این راه هم حداقل یکی دوسالی طول خواهد کشید تازه بشرط اینکه هر چه زودتر بازار سرمایه راه بیفتد
  • امیراسد A1 ۰۹:۱۲ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
    20 7
    من نمی دانم چرا به اصطلاح متخصصین ما نمی خواهند واقعیتها را بگویند 1 در کلان شهرها هزینه زمین کلنگی بالا 75 درصد قیمت است و نه 35 تا 40 درصد. 2 افزایش وام در بالای 80 درصد موارد چاره ساز نیست زیرا قسط آن وامها هم بالا میرود 3 خودشان ادعا می کنند که در اواخر دولت دهم قیمتها خیلی حبابی بالا رفته است پس چرا نباید بیاید پایین، چرا همیشه این آقایان سعی در کشیدن "قدرت خرید مردم" و چسباندن آن به قیمتها هستند، چرا حتی به بریدن "قیمتها" و رساندن آن به جیب مردم حتی فکر هم حاضر نیستند بکنند؟ راه حل تنها یکی است : وضع و اجرای بخشنامه هایی که خرید مسکن در کلان شهرها را محدود کند و لاجرم با خروج اجباری و قهری تقاضا از بازار قیمتها پایین می آید و متاقاضیان فاقد شرایط به شهرهای دیگر هدایت می شوند.
  • شهاب IR ۰۹:۳۰ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
    19 3
    این آقا یه بار هم میتونست بگه که افزایش بی رویه قیمتها در دوره قبلی دولت باعث این رکود شده... ده سال پیش که آغاز دولت دهم بود ، قیمت مسکن تا سیصد درصد هم افزایش داشت و بعدش یکم پایین اومد و گفتن ارزون شده. بعدش هم که یه محله ای مثل شهران که نوسازش یک و نیم میلیون تا دو میلیون بود رفت تا شش هفت میلیون تومان و الان پنج میلیون هم بزور گیر میاد. با این شرایط کسانی مثل بنده که کارمند دولتیم میتونیم خونه بخریم؟ حتی اجاره هم نمیتونیم بکنیم. دولت بایدخونه های خالی رو شناسایی کنه و عرضه کنه تاقیمتها به تناسب بیادپایین وخرید و فروش هم رونق بگیره.وگرنه با این شرایط مستاجرای بدبخت باید دردشو بکشن.صاحبخونه ها هم منصف هستن حسابی بدتر از دولت کمر همت به آزار مردم عامی و عادی بستن. کی مقصره؟احمدی نژاد
    • بی نام A1 ۱۳:۳۹ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
      8 1
      امر مصاحبه رو خونده باشید، اینو گفته.... گفته رشد حبابی قیمت ها در دولت قبل...
  • فردین IR ۱۸:۰۵ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۱
    8 1
    با توجه به افزایش سه تا ده برابری دستمزدها آهن آلات عوارض شهرداری انشعابات مصالح سیمان بیمه تامین اجتماعی نظام مهندسی و خدمات .... نمیدانم این چه انتظار برای کاهش قیمت مسکن است . آیا واقعا مردم و مسئولان فکر میکنند قیمتها افت میکند یا خودشان را زدند به آن راه ؟؟؟؟
  • بی نام A1 ۱۰:۴۰ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۲
    1 0
    با شایعه پردازی رکود مسکن از بین نخواهد رفت راه و تنها راه کاهش قیمت مسکن که در دوره دولت عدالت محور سه برابر شده و مردم را به عزا نشانده است اگر قیمت ها حدود چهل در صد فعلی کاهش یابد ممکن است رونق ببازار برگردد و الا مردم این قیمت ها اعتقادی ندارند و قیمت تمام شده هر متر مربع ساختمان در شرایط امروزی حداکثر یک میلیون تومان است و این قیمت های نجومی خریدار نخواهد داشت حال هر تبلیغ و ترفندی دارند بکار گیرند مردم دیگر فریب دلالان و رانت خواران را نخواهد خورد بنده سی سال مدیر اجرایی بوده ام و محاسبات می فهمم قیمت تمام شده اگر غیر از ان است انالیز قیمت ارائه کنند تا سیه روی شود هر که در او غش باشد
  • بی نام A1 ۱۱:۰۲ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۲
    3 7
    دوره بازی تو مسکن تموم شده بیخود سرمایه را سمت مسکن نبرید
  • حمىدرزا A1 ۱۷:۲۵ - ۱۳۹۴/۰۲/۲۷
    1 0
    اقاىان مدىر فکر حقوق و دستمزد کارممند و کارگر رو بکنند ىعنى بىن مدىر و کارمند تو حقوق دادن فرق نزارند و فقط فکر خانواده هاى خودشون نباشند مردم خدارا شکراگاه و باسواد شدن و فرق بىن عمل و شعار رو خوب فهمىدن خواهشا از خستگى و بى نونى سفره مردم گزارش بگىرىد تامتوجه بشن فرق ااحمدى نزاد و حسن روحانى.