مهدی سلطان محمدی*: قیمت های پیشنهادی در فصل زمستان در مناطق متوسط نشین پایتخت به طور متوسط 52 درصد نسبت به پاییز گذشته رشد داشته اند. رشد تقریبا مشابهی در همه مناطق شهر تهران رخ داده و مناطق مرفه نشین، که در دوسال گذشته شاهد رشد کندتری نسبت به سایر مناطق بودند، در نیمه دوم سال رشد بیشتری را تجربه کردند. این امر نشان دهنده رشد معاملات سوداگرانه در بازار مسکن است.
به طور متوسط قیمت های پیشنهادی در مناطق مختلف تهران در زمستان امسال نسبت به زمستان پارسال، بین 66.8 تا 77.4 درصد رشد نشان می دهد که از بالاترین رشد در دوره مشابه در سال های قبل، یعنی زمستان سال 1386 نیز پیشی گرفته است.
حال این سؤال مطرح می شود که با توجه به وضعیت درآمدی جامعه در مقایسه با سال های قبل، آیا چنین رشدی منطقی است یا قیمت ها حبابی است؟ برای پاسخ به این سؤال باید به عوامل بنیادی مؤثر در قیمت مسکن پرداخت. اساسا تغییرات درآمد و قدرت خرید خانوار همراه با عوامل مربوط به تغییرات جمعیتی، مهمترین متغیرهای شکل دهنده قیمت مسکن در درازمدت هستند. در میان مدت و کوتاه مدت چرخه های مسکن، نرخ بهره، تورم واقعی و تورم انتظاری، میزان عرضه، وضعیت ریسک و بازدهی در بازارهای موازی به همراه عوامل متعدد دیگر، در نوسانات قیمت مسکن مؤثرند، ولی به هرحال در درازمدت، قیمت مسکن باید در سطحی باشد که با توجه به نرخ و میزان وام مسکن در دسترس، پرداخت هزینه خانه در محدوده توان خانوارها قرار گیرد. البته در کوتاه مدت به دلایلی که ذکر شد، اختلال ها در عرضه و تقاضا در کنار معاملات سوداگرانه می تواند قیمت ها را به سطحی فراتر از توان خرید خانوارها برساند.
چرخه های قیمت
افزایش قیمت مسکن در سال گذشته با توجه به روند چرخه های مسکن و رشد نقدینگی و تورم و همچنین وضعیت سایر بازارها قابل پیش بینی بود. علاوه بر عوامل بنیادی، هیجان ایجاد شده در بازار در نیمه های سال مشوق ورود سرمایه های آزاد بیشتری به این بخش شد و رشدی کم سابقه ای را در پاییز و زمستان سال گذشته رقم زد. بخشی از این رشد ناشی از تورم موجود و یا به عبارتی کاهش ارزش ریال بود، ولی رشد قیمت مسکن در شهر تهران از تورم فراتر رفت و به نظر می رسد در ماه های بهمن و اسفند، حبابی تاره در بازار مسکن شهر تهران شکل گرفت.
نمودار( شماره یک) تغییرات درآمد سرانه جاری و قیمت مسکن در شهر تهران را در دو دهه گذشته نشان می دهد. با توجه به عدم اعلام رسمی نرخ رشد اقتصادی در دو سال گذشته توسط بانک مرکزی، در این گزارش رشد سال 1390 بر اساس اعلام رئیس مرکز آمار 5.2 درصد و در سال 1391 بر اساس پیش بینی کارشناسان، منفی 3 درصد در نظر گرفته شده است.
در این نمودار درآمد سرانه جاری داخلی و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال 1376 برابر 100 فرض شده تا مقایسه این دو متغیر آسان تر شود. همان طور که ملاحظه می شود در مجموع این دو متغیر هم پای هم رشد کرده اند که نشان دهنده درستی فرض هماهنگی رشد قیمت های مسکن با توان خرید خانوار در درازمدت است. همان طور که دیده می شود در نیمه دوم سال قیمت مسکن در شهر تهران از درآمد سرانه پیشی گرفته است.
شاخص توان خرید مسکن
برای بررسی دقیق تر موضوع، شاخصی تحت عنوان توان خرید خانوار به صورت نسبت قیمت خرید یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به درآمد سرانه را تعریف می کنیم. در صورتی که نقش وام مسکن در خرید خانه چشمگیر باشد، شرایط وام و نرخ بهره هم نقش بسیار مؤثری در توان خانوار بازی خواهدکرد، ولی در شرایط فعلی، آشکار است که نقش وام مسکن در توان خرید خانه چندان قابل اعتنا نیست. البته باید در نظر داشت که در این بررسی، برای اندازه گیری توان خرید خانوار از شاخص درآمد داخلی استفاده شده است. دلیل این امر در دسترس نبودن درآمد خانوارهای تهرانی در دوسال گذشته بوده است.
از سوی دیگر هرچند که آمار درآمد خانوارهای تهرانی تا سال 1389 توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، ولی متأسفانه به دلیل بزرگی بخش غیررسمی اقتصاد ایران، داده های رسمی چندان قابل اعتماد نیست، زیرا نوعا خانواده ها در پاسخ گویی به آمارگیران، همه درآمد خود را اظهار نمی کنند. به همین دلیل سال هاست که در آمارها، هزینه خانوار بیشتر از درآمد گزارش می شود، چون خانوارها نگرانی کمتری در پنهان کردن هزینه ها دارند.
نمودار (شماره 2) تغییرات توان خرید خانوار نشان می دهد این شاخص علی رغم نوساناتی که نشان دهنده چرخه های مسکن در شهر تهران است، در طول دو دهه گذشته نسبتا ثابت باقی مانده. یعنی برخلاف آنچه در نگاه اول به نظر می رسد، در مجموع دشواری خرید خانه در شهر تهران در طول دو دهه گذشته تغییر چشمگیری نیافته است. درآمد سرانه ایرانیان در طول این دوره بین دو تا چهار متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در نوسان بوده است و اکنون در حدود دو و نیم متر مربع است که نسبت به سال 84 به کمتر از دو سوم کاهش یافته است. اگر دوره هایی کوتاه در سال های 71، 75 و 87 را کنار بگذاریم، در دو دهه گذشته هیچ گاه خرید خانه در تهران تا این اندازه دشوار نبوده است. نکته نگران کننده این است که توان خرید مسکن خانوار در شهر تهران فقط در طول شش ماهه گذشته حدود 25 درصد کاهش یافته است.
حباب پایدار
پس در پاسخ به پرسش مطروحه در مورد شکل گیری حباب، می توان گفت که شواهد موجود، حکایت از آغاز شکل گیری حبابی تازه در قیمت های مسکن در شهر تهران دارد.
حال این سؤال پیش می آید که آیا این وضعیت به معنای سقوط قیمت مسکن در آینده ای نزدیک است؟ برای پاسخ به این سؤال باید در نظر داشت که در بسیاری از موارد، حباب ها می توانند برای مدت های طولانی دوام آورده و یا حتی بزرگ تر شوند. تجربه رشد مداوم قیمت های مسکن در امریکا تا قبل از سقوط 2008 و همچنین تجربه سال های گذشته در بازار تهران نشان می دهد که حباب ها می توانند برای مدتی به رشد خود ادامه دهند، به خصوص که مدت بسیار کوتاهی از شکل گیری این حباب در بازار مسکن تهران می گذرد. بنابراین حتی این امکان وجود دارد که تا قبل از فروکش کردن هیجانات، رشد قیمت ها همچنان برای مدتی ادامه داشته باشد.
آینده قیمت ها تا حد زیادی بستگی به سیاست های مالی و پولی دولت و بانک مرکزی و همچنین روشن شدن نتایج مذاکرات هسته ای دارد. نرخ تورم، نرخ ارز، نرخ رشد اقتصادی و به خصوص وضعیت سایر بازارهای موازی هم از اهمیت زیادی برخوردار است. اگر تورم ادامه یابد، حتی با فرض ثبات قیمت های مسکن شهر تهران در سطح فعلی، حباب ایجاد شده ظرف مدت چند ماه جذب خواهد شد و ممکن است کاهشی هم در کار نباشد، خصوصا که وضعیت بازارهای موازی همچون ارز و بورس هم چندان مناسب تر از بازار مسکن نیست. از سوی دیگر با توجه به رشد پروانه های صادره در شهرداری تهران در دو سال گذشته، به نظر می رسد که بخش عرضه می تواند پاسخگوی تقاضای واقعی بازار مسکن در شهر تهران باشد و چندان زمینه ای برای تداوم رشد غیرعادی قیمت ها در سال 92 وجود ندارد.
در مجموع می توان گفت هرچند بخش مسکن می تواند در سال جاری همچنان به عنوان گزینه ای کم ریسک تر در مقایسه با سایر گزینه های سرمایه گذاری از جذابیت برخوردار باشد، ولی منطقا می توان انتظار داشت که از شتاب فعلی قیمت مسکن کاسته شده و رشد آن در سال جاری کمتر از نرخ تورم باشد.
*مدرس اقتصاد،کارشناس و فعال بازار مسکن
39222
نظر شما