در بازار پیش‌فروش مسکن چه خبر است؟/تغییر طعم در پیش‌خرید مسکن

در مسیر پیش‌خرید مسکن، ایستگاه حاوی «آپارتمان‌های ارزان‌قیمت همراه با تنوع در پیش‌فروش» مسدود شد.
پیش‌‌فروش واحدمسکونی در طول سال90 به دلیل اختلاف 20 درصدی قیمت - در مقایسه با واحدهای آماده تحویل- توانست با جلب‌توجه در بازار تقاضا حجم معاملات پیش‌خرید را افزایش دهد، اما در این بازار از ابتدای سال تاکنون، سود اقتصادی قیمت‌ها کاملا از بین رفته، طوری که پیش‌خریداران حالا برای ورود به بازار پیش‌فروش با تردید مواجه شده‌اند.
هم‌اکنون قیمت پیش‌فروش آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران تقریبا به سطح قیمت واحدهای نوساز رسیده و به این ترتیب متقاضیان توان پیش‌خرید مسکن را نیز از دست داده‌اند.
از سوی دیگر انبوه‌سازان که تا پیش از این دغدغه «چگونگی فروش در سال91» آنها را به فروش سریع واحدهای در‌حال ساخت متقاعد کرده بود، طی یک ماه‌ونیم اخیر با انصراف از پیش‌‌فروش تصمیم گرفته‌اند واحدها را بعد از آنکه تکمیل شد، عرضه کنند. سازنده‌های سابقه‌دار در بازار پیش‌فروش، علت این تصمیم را انتظار برای افزایش قیمت مسکن در سال جاری عنوان می‌کنند و دنبال ایجاد قحطی کاذب برای فراهم‌کردن زمینه رشد قیمت هستند.
شرایط جدید حاکم بر این قسمت از بازار مسکن باعث شده، در بنگاه‌ها فایل‌ مربوط به آپارتمان پیش‌فروشی کاهش پیدا کند. مشاوران‌املاک در این باره اعلام کردند: عوامل ساخت‌وساز در تهران به دلیل اجرای طرح‌تفصیلی جدید و تغییراتی که این طرح در میزان تراکم به وجود آورده، پیش‌فروش را متوقف کرده‌اند تا بعد از اطلاع موثق از طبقه‌نهایی مجاز برای پروژه‌شان، متناسب با آن، قیمت پیش‌فروش را تعیین و اقدام کنند.
تاثیر نامناسب طرح‌تفصیلی در بازار پیش‌فروش بیشتر متوجه پروژه‌هایی است که در مرحله گودبرداری یا اسکلت قرار دارد، چون‌که در این پروژه‌ها امکان ازدیاد طبقه برای سازنده وجود دارد و چنانچه ضوابط طرح جدید، یکی دو طبقه به تراکم‌مجاز آنها بیفزاید، این افزایش روی پروژه قابل اجرا خواهد بود.
قیمت‌ «پیش‌فروش» برابر «فروش»
در شرایط طبیعی، پیش‌فروش پروژه‌هایی که در مراحل گودبرداری تا سفت‌کاری قرار دارد معمولا 30 درصد ارزان‌تر از قیمت منطقه – قیمت واحد آماده- انجام می‌شود و پروژه‌های در حال نازک‌کاری نیز 15 تا 20 درصد ارزانتر پیش‌فروش می‌شود.
اما هم‌اکنون این فاصله به صفر رسیده و تنها نقطه‌قوت بازار پیش‌خرید، تقسیط بهای ملک است که با توجه به قیمت‌کل، پرداخت قسطی نیز غیرممکن شده است.
کارشناسان مسکن ضمن نارضایتی از این وضعیت توصیه می‌کنند: متقاضیان حداقل تا پایان فصل جاری از پیش‌خرید خودداری کنند تا شرایط عرضه و قیمت متعادل شود.
گزارش از نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته در بازار پیش‌فروش حاکی است: این روزها قیمت پیش فروش واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران با قیمت پیشنهادی فروش واحد مسکونی آماده تحویل برابر است به همین خاطر بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در تعدادی از محله‌های تهران اکثر مشتریان خود را از دست داده و تفاوت این دو نوع عرضه فقط بر سر نحوه پرداخت مبلغ خرید از سوی خریدار است، چراکه متقاضی برای واحد آماده تحویل مبلغ خرید را یکجا پرداخت می‌کند، اما برای واحد پیش فروش شده همان مبلغ را به صورت اقساطی به فروشنده پرداخت می‌کند. فعالان بازار مسکن همچنان به متقاضیانی که در بازار مسکن قصد پیش خرید دارند، توصیه می‌کنند که در سه ماه ابتدای سال اقدام به پیش خرید نکنند زیرا سه ماه دوم سال فرصت مناسب تری برای خرید است.
طرح‌تفصیلی عامل گرانی؟
یکی از مشاوران املاک فعال در شرق تهران در این باره  گفت: قوانین جدید طرح تفصیلی به طور قطعی بر آینده بازار مسکن از لحاظ قیمت تاثیرگذار خواهد بود شاید تاثیر این طرح در ابتدا دلیلی بر کاهش قیمت واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران شود، اما به دلیل تراکم که باعث می‌شود تعداد طبقات تغییر کند واضح است که نرخ فروش سیر صعودی را در پیش خواهد گرفت.
خزائی درباره زمان مناسب برای پیش خرید در بازار مسکن خاطرنشان کرد: پاییز و زمستان بهترین فصل برای پیش خرید است زیرا معمولا در این 2 فصل حجم پیش خریداران به حداقل می‌رسد و اغلب سازنده‌ها واحدهای خود را با حداقل یا ارزنده‌ترین قیمت به بازار فروش عرضه می‌کنند.
این مشاور املاک متری 2 میلیون و 500 هزار تومان را در محله‌های درجه 2 و متری 3 میلیون و 200 هزار تومان را در محله‌های درجه یک برای پیش فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی در تهرانپارس از سوی فروشنده‌ها اعلام کرد.
تقسیط، تنها حسن بازار
تعدادی از بنگاهداران مسکن در مناطق غرب و شمال‌غرب تهران براین باورند که در گذشته متقاضیانی که قدرت کافی برای خرید نداشتند به بازار پیش فروش رو می‌آوردند تا با شرط اقساط و قیمت کمتر صاحبخانه شوند، اما الان دیگر بازار پیش فروش همچون گذشته لطفی ندارد زیرا قیمت پیش فروش نزدیک به قیمت فروش است و به همین خاطر مدت زمانی که پیش خریدار باید در انتظار تحویل واحد باشد دیگر ارزش ندارد.
به گفته مشاور املاکی در سعادت آباد، اکنون بازار پیش فروش واحدهای مسکونی راکد است؛ چراکه قیمت در تمامی‌بخش‌های بازار مسکن افزایش یافته است و قیمت‌ها کاذب است. نام آور در رابطه با نرخ‌های پیش فروش تاکید کرد: نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی باعث تعجب همگان شده است؛ چراکه این قیمت‌ها به حدی نجومی‌است که ناخودآگاه بدون اینکه قیمت‌های فروش به ذهن خطور کند، نرخ‌های پیش فروش غیرواقعی به نظر می‌رسد. این بنگاهدار تصریح کرد: در حال حاضر اغلب فروشنده‌ها در بازار پیش فروش قیمت متوسط واحدهای پیش فروش در سعادت آباد را حدود 5 میلیون و 500 هزار تومان پیشنهاد می‌کنند مگر سازنده‌هایی که برای تامین مالی به منظور اتمام پروژه، واحدهای پیش فروش خود را با قیمت پایین تر به بازار اعلام کنند، این در حالی است که پیش‌تر قیمت واحدهای پیش‌فروش در این محله 30 درصد کمتر از قیمت فروش واحد آماده تحویل بود.
وی درباره عرف قیمت‌گذاری در بازار پیش‌فروش اظهار کرد: ارزش واحدهای پیش فروش شده از واحدهای تعاونی ساخت گرفته تا واحدهای ویلایی معمولا باید 20 تا 30 درصد از ارزش واحدهای آماده تحویل پایین تر محاسبه شود، در صورتی که مدتی است این فرمول کنار گذاشته شده است.
این مشاور املاک 4 میلیون و 500 هزار تا 5 میلیون تومان را قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی در بازار پیش فروش شهرک‌غرب به نقل از مالکان عنوان و تاکید کرد: حتی فایل‌هایی هستند که قیمت پیش فروش آنها بالاتر از رقم مذکور است.
10 درصد نرخ‌های پیش فروش غیرواقعی طبق گفته عده ای از بنگاهداران در محله نارمک حدود 10 درصد از نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی حقیقی و ارزنده است و مابقی قیمت‌ها به اندازه ای بالا تعیین می‌شود که با قیمت فروش واحدهای آماده تحویل آنچنان تفاوتی ندارد به همین خاطر اکنون فرصت مناسبی برای پیش خرید نیست. وی درباره قیمت فعلی هر متر مربع واحدهای پیش فروش شده در محله‌های با کیفیت نارمک خاطر نشان کرد: 2 میلیون و 300 هزار تومان را امروز فروشنده‌ها به عنوان حداقل قیمت هر متر مربع واحد پیش فروشی در نارمک تعیین می‌کنند.
بازار مسکن روزهای خوبی ندارد
طرح تفصیلی جدید باعث شده تا بسیاری از سازنده‌های معتبر از خرید ملک کلنگی در زمان کنونی صرف نظر کنند و از طرف دیگر اغلب سازنده‌های خرده پا در بازار معاملات به صورت معلق باقی بمانند که آیا بخرند یا اینکه دست نگه دارند؟
بنگاهدار جنوب تهران با اشاره به این خبر افزود: به طور کلی بازار مسکن روزهای خوبی را سپری نمی‌کند زیرا از سازنده گرفته تا مستاجر در بازار مسکن با نوسان و سردرگمی‌رو به رو هستند و طرح تفصیلی جدید هم نمک بر زخم این روزهای بازار مسکن شده است.

3939